Vplyv svadby na schvaľovanie hypotéky a majetkové vzťahy

Plánovanie svadby je radostnou udalosťou, no jej načasovanie môže mať významné dopady na proces schvaľovania hypotéky a následné majetkové vzťahy. Banky posudzujú žiadateľov o úver na základe ich finančnej bonity a akékoľvek zmeny v životnom stave, ako je uzavretie manželstva, môžu podstatne ovplyvniť podmienky úveru.

Svadba počas schvaľovania hypotéky: Praktické skúsenosti

Skúsenosti z praxe ukazujú, že uzavretie manželstva v priebehu schvaľovania hypotekárneho úveru môže viesť k nečakaným komplikáciám a zhoršeniu podmienok. Napríklad, ak sa financovanie riešilo pre nezosobášený pár, kde jeden partner mal negatívne zápisy v úverovom registri a druhý nie, zosobášenie mení situáciu.

Banka musí po svadbe počítať aj so životným minimom na manželku (prípadne manžela), čo zvyšuje nároky na bonitu klienta. Aj keď je svadba radostná udalosť, pohľad banky je striktne finančný. V takýchto prípadoch je často potrebné presunúť získanie hypotéky na neskôr a vyriešiť záznamy druhého manžela, čo vedie k podstatne horším podmienkam a výrazne väčšej práci.

Ak plánujete požiadať o hypotéku, pamätajte na slovo „disciplína“. Dokonalá disciplína a súhra medzi klientom a úverovým analytikom sú dôležité, najmä ak sú požiadavky na úver náročné. Akákoľvek zmena v už pripravovanom úvere je problém. Príprava úveru trvá zvyčajne dva mesiace a v tomto čase nie je vhodná žiadna podstatná zmena stavu.

Manželský zväzok a finančná bonita

Vo väčšine prípadov majú manželia či rodina v očiach banky vyššiu bonitu než samostatní partneri. Banka posudzuje dva príjmy, a preto vzniká výrazne vyššia šanca na schválenie hypotekárneho úveru, pretože sa akceptované časti príjmu manželov zrátajú. Niektoré banky môžu manželské páry zaraďovať do vyššej bonitnej kategórie, čo môže priniesť priaznivejšie úverové podmienky, napríklad v podobe nižšej úrokovej sadzby.

Napriek tomu je dôležité zdôrazniť, že samotné ne-manželstvo hypotéku a jej podmienky pri rovnakých príjmoch a výdavkoch neovplyvňuje. Ak si ju berú dvaja slobodní ľudia s príjmom xy alebo dvaja manželia s takým istým príjmom, výdavkami atď., dostanú rovnaké podmienky.

Právne aspekty vlastníctva a úverových záväzkov

Svadba prináša zásadné zmeny v majetkových a záväzkových vzťahoch, najmä v súvislosti s bezpodielovým spoluvlastníctvom manželov (BSM).

Majetok a záväzky pred uzavretím manželstva

• Ak bol majetok (napr. nehnuteľnosť) nadobudnutý jedným z partnerov pred uzavretím manželstva, patrí výlučne tomuto partnerovi a nespadá do BSM.
• Podobne, ak si jeden z partnerov zobral úver pred uzavretím manželstva, zodpovedá za neho sám (je výlučným dlžníkom banky).
• Avšak, ak partneri nadobudli majetok (napr. nehnuteľnosť) ešte pred svadbou, sú jeho podielovými spoluvlastníkmi. Ich vzťahy sa riadia ustanoveniami Občianskeho zákonníka o podielovom spoluvlastníctve.

Majetok a záväzky po uzavretí manželstva (BSM)

• Majetok nadobudnutý ktorýmkoľvek z manželov počas trvania manželstva, okrem vecí získaných dedením alebo darom, patrí do BSM.
• Záväzky (napr. hypotéka) vzniknuté počas manželstva taktiež spadajú do BSM a manželia za ne zodpovedajú spoločne a nerozdielne.
• Hypotéka len jedného z manželov pred manželstvom: Ak manželia splácajú hypotéku jedného z nich (zobratú pred svadbou) zo spoločného majetku v BSM (napr. z mzdy), manželka by v prípade vyporiadania BSM mala nárok požadovať polovicu toho, čo manžel uhradil na túto hypotéku zo spoločného majetku. Samotná nehnuteľnosť však zostáva vo výlučnom vlastníctve manžela, ak ju nadobudol pred svadbou.
• Hypotéka jedného z manželov počas manželstva: Hoci na uzavretie zmluvy o hypotekárnom úvere nie je potrebný súhlas oboch manželov (podľa judikatúry Najvyššieho súdu SR), peniaze získané na základe takejto zmluvy budú majetkom oboch manželov - budú tvoriť predmet BSM. Záväzok však zostáva individuálnym záväzkom manžela, ktorý zmluvu uzavrel.

Dôvody načasovania svadby po nadobudnutí bývania

V súčasnosti je trendom najprv si zaobstarať bývanie (často prostredníctvom hypotéky) a až potom usporiadať svadbu. Dôvodov je viacero:

• Finančná situácia: Mnohí považujú kúpu bytu alebo domu za dôležitejšiu životnú prioritu ako svadbu, keďže bez bývania sa žije ťažko, zatiaľ čo bez svadby sa dá fungovať v pohode.
• Podielové spoluvlastníctvo: Ak si partneri berú hypotéku pred manželstvom, sú na liste vlastníctva obaja zapísaní v podiele 1/2. Pri rozchode si musia rozdeliť podiely na nehnuteľnosti, aby spoludlžník nesplácal niečo, kde nebýva a nevlastní to.
• Flexibilita: Niektorí vnímajú hypotéku ako menší záväzok než svadbu, čo im dáva pocit väčšej finančnej slobody a flexibility v rozhodovaní o budúcnosti vzťahu.
• Ochrana majetku: Ženy často cítia potrebu chrániť svoju rodinu a seba. Obávajú sa prispievania na finančný chod rodiny a splácanie hypotéky bez podielu na vlastníctve, ak by sa situácia zmenila. Preto rozumejú záujmu o svadbu, no zdôrazňuje sa potreba správneho načasovania.

Riziká a ochrana pri financovaní mimo manželstva

Zvýšený dopyt po nehnuteľnostiach vedie k tomu, že stále viac ľudí rieši otázku bývania a fungovania v spoločnej domácnosti ešte pred uzavretím manželského zväzku. Hoci je výhodné kúpiť si spoločnú nehnuteľnosť namiesto platenia prenájmu, prináša to aj špecifické riziká.

Rozchod a nekomunikácia

• Zablokované nakladanie s majetkom a úverom: Pri rozchode, ak partneri nie sú schopní sa dohodnúť a jeden odmietne komunikovať, druhý partner je blokovaný v akomkoľvek nakladaní s nehnuteľnosťou aj úverom. Pre výkon akéhokoľvek zásahu do hypotekárneho úveru (predčasné splatenie, mimoriadny vklad, prenos, vyplatenie) sú potrebné podpisy oboch spoludlžníkov.
• Splácanie za neprítomného partnera: Stáva sa, že jeden z partnerov odíde do zahraničia, pričom druhá osoba ostáva žiť na Slovensku a spláca úver, čím nadobúda majetok nielen svoj, ale aj majetok druhej osoby. Vrátený partner si môže po desiatkach rokov nárokovať svoju polovicu.

Úmrtie a dedenie

• Ak dôjde k úmrtiu jedného z partnerov v nezosobášenom vzťahu, podiel zosnulej osoby spadá do dedičského konania. Žijúci expartner, ktorý je majiteľom 50 % podielu nehnuteľnosti, nemá nárok dediť. Je možné dokazovať pred súdom, ako došlo k nadobudnutiu nehnuteľnosti, a v rámci dedičského konania sa to dá priznať ako pohľadávka, avšak takéto dokazovanie zaberie čas.
• Sociálne poistenie: Partneri žijúci ako druh a družka nemajú nárok na vdovský/vdovecký dôchodok. Nárok naň má len osoba po zosnulom manželovi/manželke.

Spoločné úspory a účty

Pri spoločných úsporách na účte, ak je majiteľom účtu len jeden z partnerov, je pri rozchode problematické domáhať sa svojich peňazí vložených na partnerov sporiaci účet.

Riešenia a odporúčania

• Predaj alebo zámena spoludlžníka: V prípade nemožnosti prebratia úveru a nehnuteľnosti len jednou osobou kvôli nepostačujúcej výške príjmu je potrebné zvážiť predaj nehnuteľnosti alebo zámenu spoludlžníka.
• Zmluva o podielovom spoluvlastníctve: Slobodní partneri by si mali už pred kúpou nehnuteľnosti jasne zmluvne definovať podiely a spôsob riešenia záväzkov pri prípadnom rozchode.
• Zúženie BSM notárskou zápisnicou: Ak sa obávate, že majetok nadobudnutý pred manželstvom alebo z dedičstva by mohol spadnúť do BSM (napr. ak sa použije čo i len 1 euro zo spoločných prostriedkov na rekonštrukciu), je možné pred kúpou uzavrieť dohodu o zúžení BSM, ktorá vylúči túto nehnuteľnosť z BSM. V takom prípade by ste na LV figurovali len vy ako výlučný vlastník.
• Závet: Na zabezpečenie dedenia nehnuteľnosti pre partnera (manželku/manžela) je vhodné spísať závet, ideálne u notára.
• Darovacia/kúpna zmluva: Ak vlastníte dom a chcete zapísať svojho priateľa/manžela do listu vlastníctva, je to možné darovacou alebo kúpnou zmluvou, kde sa dohodnete na výške podielu.

Manželstvo síce nezaručuje bezproblémové vyrovnanie majetku pri rozvode alebo úmrtí, ale aspoň ho ustanovuje zákon. Je preto veľmi dôležité byť oboznámený s možnými situáciami, ktoré môžu nastať v prípade spolužitia ako druha a družky, vzhľadom na to, že legislatíva myslí skôr na ľudí v manželskom zväzku.

Dopady rozvodu na hypotéku a majetkové vysporiadanie

Rizikom pri manželskom úverovom vzťahu je rozvod, v dôsledku ktorého dochádza k majetkovému vysporiadaniu, a to aj na strane záväzkov. V takomto prípade sa musia manželia rozhodnúť, či jeden z nich úverové zaťaženie prevezme, alebo spoločne úver vyplatia a peňažné prostriedky si rozdelia.

Vysporiadanie BSM po rozvode

Rozvodom manželstva zaniká aj BSM. Majetok patriaci do BSM je následne potrebné vyporiadať podľa zásad uvedených v § 150 Občianskeho zákonníka:

• Podiely oboch manželov sú rovnaké.
• Každý z manželov je oprávnený požadovať, aby sa mu uhradilo, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok, a je povinný nahradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho ostatný majetok.
• Prihliadne sa predovšetkým na potreby maloletých detí, na to, ako sa každý z manželov staral o rodinu, a na to, ako sa zaslúžil o nadobudnutie a udržanie spoločných vecí.

Ak ste napríklad byt kúpili pred manželstvom a hypotéku splácate aj počas manželstva, manželka by si v prípade rozvodu mohla nárokovať na vyplatenie jednej polovice uhradených splátok úveru s príslušenstvom, ktoré boli uhradené počas trvania manželstva. Nie je pritom podstatné, že splátky sú hradené výlučne z vašej mzdy, pretože vyplatená mzda patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov.

Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá počas manželstva z výlučných prostriedkov jedného z manželov (napríklad z peňazí našetrených pred svadbou alebo z daru od rodičov), patrí dom iba tomuto manželovi. V prípade rozvodu by manželka nemala nárok na podiel na dome, ale mohla by mať nárok na vrátenie jednej polovice investícií zo spoločných prostriedkov do rekonštrukcie alebo údržby.

Je dôležité si uvedomiť, že majú manželia na vysporiadanie BSM 3 roky od právoplatnosti rozsudku o rozvode manželstva. Po uplynutí tejto lehoty sa majetok vyporiada podľa zákonných predpokladov.

Možnosti prehodnotenia bonity a úverových podmienok

Niektoré banky umožňujú klientom prehodnotiť svoju bonitu v prípade zmeny príjmu alebo rodinného stavu. Príjem alebo rodinný stav sú faktory, ktoré priamo vplývajú na bonitu klienta, a preto je možné nechať si bonitu prehodnotiť. Za túto službu si však banky účtujú poplatok (napr. OTP Banka Slovensko 33 eur, Tatra banka 110 eur).

Väčšina bánk však túto službu neponúka. Napríklad Slovenská sporiteľňa a VÚB uvádzajú, že zmena životnej situácie nie je dôvodom na prehodnotenie skôr poskytnutých záväzkov a prehodnotenie bonity počas trvania úveru nie je možné. Jedinou možnosťou, ako v takom prípade zmeniť svoju bonitu, je zobrať si nový úver a vyplatiť z neho staré dlhy.

tags: #svadba #pocas #schvalovania #hypoteky