Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „zákon“) obsahuje pomerne podrobnú úpravu zvolávania schôdze alebo vypísania písomného hlasovania. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome majú právo a zároveň povinnosť zúčastňovať sa na správe domu, najmä hlasovaním na schôdzi. Vlastníci tvoria zhromaždenie, ktoré sa podľa zákona musí zvolať minimálne raz za rok, prípadne viackrát na žiadosť predsedu alebo štvrtiny vlastníkov.
Právo zvolať schôdzu
Štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda Spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov (SVB) majú právo požiadať správcu alebo radu SVB o zvolanie schôdze. Až v prípade nesplnenia tejto povinnosti zo strany správcu alebo rady SVB môžu schôdzu zvolať sami.
Program schôdze
Aby schôdza vlastníkov mala zmysel, je dôležité tvoriť program efektívne, aby pokryl čo najviac návrhov a požiadaviek vlastníkov, ktoré by mali byť predmetom schôdze. Ak správca plánuje v konkrétnom bytovom dome schôdzu vlastníkov, mal by v dostatočnom predstihu myslieť na to, že vlastníci majú možno svoje témy, ktoré by mohli byť predmetom schôdze vlastníkov. Dobrým riešením je napríklad ešte pred samotným oznámením o zvolaní schôdze vlastníkov spôsobom obvyklým v bytovom dome informovať o tom, že sa v blízkej budúcnosti bude konať schôdza, aby predložili správcovi/SVB svoje návrhy na program schôdze.
Podľa § 14a ods. 2 zákona 182/1993 Z.z. je doplnenie programu o tému, ktorá by sa mohla vo veľkej miere dotknúť výkonu vlastníckeho práva vlastníkov, neprípustné. Hoci vlastník má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu, a teda aj zúčastňovať sa schôdze, pri zásadnej zmene programu by svoju neúčasť mohol prípadne prehodnotiť. Naopak, ak by vlastníci požadovali vypustenie nejakého bodu programu, takýmto konaním sa nikomu neuprie možnosť výkonu jeho práv. Ak je programom schôdze vymaľovanie spoločnej chodby v suteréne bytového domu a vlastníci žiadajú doplnenie programu o náter aj olejového sokla, takéto doplnenie by bolo teoreticky prípustné.
Bod „rôzne“ alebo „diskusia“ sa samozrejme zaradiť do programu schôdze nemusí.
Účasť a hlasovanie
Na prezenčnej listine musia byť označení všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov podľa listu vlastníctva aktuálneho v čase konania schôdze vlastníkov. Na tieto účely je predsedajúci oprávnený kontrolovať preukaz totožnosti, aby zamedzil zámene vlastníka za menovca alebo úplne inú osobu. Rovnako je ako vlastník oprávnený žiadať preukázať sa úradne overenou plnou mocou pri zastupovaní vlastníka na základe takejto plnej moci.
Bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločných vecí sú oprávnení a povinní obaja manželia spoločne a nerozdielne. Pri nezhode názoru manželov na správu majetku o právach a povinnostiach rozhodne na návrh niektorého z nich súd.
V zmysle § 14a ods. 3 zákona 182/1993 Z.z. je veľmi dôležité, aby hlasovanie malo tzv. Krok č.
Uznášaniaschopnosť a rozhodovanie
Schôdza vlastníkov je uznášaniaschopná, ak sú prítomní vlastníci, ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov. Na prijatie rozhodnutia je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov. Rozhoduje sa hlasovaním na schôdzi dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
Ak sa rozhoduje písomným hlasovaním, podpis vlastníka potvrdia najmenej dvaja overovatelia. Overiť písomné hlasovanie môže aj notár alebo obecný úrad.
V praxi to znamená, že na platnosť hlasu a teda jeho započítanie do výsledkov hlasovania je potrebné, aby bol hlas vyjadrený za viac ako 1/2 podielu. Spoluvlastník, ktorý nesúhlasí s takým hospodárením so spoločnou vecou, ktoré určilo rozhodnutie spoluvlastníkov väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov (tzv. majoritný princíp), nemôže sa úspešne domáhať na súde rozhodnutia o inom hospodárení s touto vecou (toto právo má len vtedy, ak sa nedosiahne väčšina alebo dohoda spoluvlastníkov).
O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov.
Rozhodnutie, ktoré sa týka zásadných otázok správy domu, napr. zmeny zmluvy o spoločenstve, možno prijať len na schôdzi. V zmysle zákona nie je možné hlasovať nadpolovičnou väčšinou zúčastnených hodinu po začatí schôdze a nie je možné ani písomné hlasovanie.
Pri niektorých otázkach je možné hlasovať na schôdzi, ale aj písomne. Nie je možné hlasovať nadpolovičnou väčšinou zúčastnených.
Pri iných otázkach je možné hlasovať na schôdzi, alebo písomne. K prijatiu rozhodnutia je potrebná nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov.
Zápisnica zo schôdze
Zo schôdze vlastníkov alebo z písomného hlasovania musí byť vyhotovená zápisnica, ktorú spíše správca, predseda, člen rady, zástupca vlastníkov alebo zvolený vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome a podpíšu ju overovatelia. Na oznámení výsledku hlasovania musí byť uvedený aj dátum zverejnenia.
V zmysle §14a ods. 5 zákona myslel zákonodarca aj na to, ak overovateľ odmietne podpísať zápisnicu. V tomto prípade by mal overovateľ písomným vyjadrením, ktoré je prílohou zápisnice zdôvodniť svoje rozhodnutie zápisnicu nepodpísať. Ak sa odmietne vyjadriť, odporúčam, aby to bolo zapísané v zápisnici - odmietnutie vyjadrenia.
Zápisnica plní úlohu zápisu o priebehu schôdze vlastníkov, a teda o určitých právne významných skutočnostiach.
Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov (SVB)
Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“) je právnická osoba založená podľa zákona NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon č. 182/1993“), ktorá spravuje spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, príslušenstvo a priľahlý pozemok vrátane ich údržby a obnovy.
Spoločenstvo zabezpečuje plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome t.j. dodávku tepla a teplej vody, dodávku vody z verejného vodovodu, odvádzanie odpadových vôd, osvetlenie spoločných častí a spoločných zariadení domu ako aj osobitné služby, na ktorých sa dohodnú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome.
Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov (SVB) vzniklo ako zákonná forma samosprávy bytového domu jeho vlastníkmi. Táto možnosť nastala zákonom č. 182/1993 Z.z. - zákona o bytoch a nebytových priestoroch od 1.6.1993. Dodnes tento zákon prešiel mnohými zmenami.
Založenie a registrácia SVB
Návrh na zápis do registra je povinný podať zvolený predseda alebo poverený vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome do 30 dní od schválenia zmluvy o spoločenstve alebo správca pri vzniku spoločenstva zo zákona. Návrh na zápis zmien alebo zániku zapisovaných údajov je povinný podať príslušnému správnemu orgánu predseda alebo poverený vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome do 30 dní odo dňa, keď zmena nastala.
Konanie o registrácii sa začne dňom, keď je správnemu orgánu doručený návrh na zápis do registra, ktorý obsahuje náležitosti v zmysle §7 ods. 3 zákona 182/1993 Z.z.
Register je verejný zoznam vedený okresným úradom v sídle kraja. Spoločenstvo zaniká ku dňu výmazu z registra.
Zmluva o spoločenstve
Zmluva o spoločenstve sa uzatvára v písomnej forme na neurčitú dobu a schvaľuje sa rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvu o spoločenstve podpisuje osoba zvolená za predsedu a iná osoba poverená vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, pričom pravosť podpisov týchto osôb musí byť úradne osvedčená. Takto uzavretá zmluva o spoločenstve je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Predseda spoločenstva je povinný schválenú zmluvu o spoločenstve a pri jej zmene úplné znenie zmluvy o spoločenstve doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome do 30 dní od jej schválenia vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.
Počet bytov a členovia orgánov SVB
Od začiatku platnosti zákona č. 182/1993 Z. z. mohli SVB založiť bytové domy s minimálne 3 bytmi. Po zmene zákona to musia byť minimálne 4 byty. A tak pri počte 3 členovia Rady SVB a predseda SVB je každému bytu v takomto dome pridelená nejaká funkcia, teda jeho vlastníkovi, ale nesmie sa stať, aby bol predseda napr. manžel a členka Rady SVB jeho manželka.
Pri vzniku SVB zo zákona narážame na skutočnosť, že legislatíva nepozná presný metodický pokyn, ako to realizovať. Môže totiž nastať aj situácia, kedy bývalý správca napr. zomrie, alebo stratí právnu spôsobilosť a pod. V týchto prípadoch je hlavným problémom menovanie predsedu rozhodnutím správcu, ak s tým daná osoba nesúhlasí.
Na voľbu predsedu ako štatutára SVB a jeho registráciu na príslušnom registračnom úrade je potrebný jeho súhlas so samotnou voľbou, so spracovaním osobných údajov, musí predložiť aj výpis z registra trestov. A to bez jeho súhlasu nie je možné.
Zrušenie a zánik SVB
Spoločenstvo môže byť zrušené. Spoločenstvo zaniká ku dňu výmazu z registra. Jeho zániku predchádza zrušenie s likvidáciou alebo bez likvidácie.
Zhromaždenie môže rozhodnúť o zlúčení alebo splynutí spoločenstva s iným spoločenstvom. Pri zlúčení prechádza majetok zrušeného spoločenstva a zostatok úhrad za plnenia na spoločenstvo, s ktorým sa spoločenstvo zlúčilo. Pri splynutí prechádza majetok spoločenstva a zostatok úhrad za plnenia na spoločenstvo vzniknuté splynutím.
Likvidácia sa nevyžaduje, ak majetok spoločenstva prechádza na iné spoločenstvo po zlúčení, rozdelení alebo splynutí.
Rozhodnutie o zlúčení alebo splynutí môže vzniknúť, ak bolo SVB zaregistrované počas platnosti zákona, keď postačovali aj 3 byty na jeho vznik, toto sa však zrušilo novelou zákona. Ak po zmene zákonných podmienok na existenciu SVB tak neurobili vlastníci alebo ani správny orgán nekonal okamžite, môže k tomu dôjsť aj následne. Vtedy sa SVB ruší zákonným spôsobom vyčiarknutím z registra, zväčša bez likvidátora a nemá právneho nástupcu.
Ak dôjde k zrušeniu SVB úradným rozhodnutím z dôvodu opravy rozhodnutia, keď napr. bytový dom má 3 vchody, je vedený v Katastri nehnuteľností ako bytový dom s jedným súpisným číslom, teda v zmysle stavebného zákona je to jeden objekt, došlo k nesprávneho úradnému postupu, ak si jeden vchod založil SVB a ostatné dva mali zmluvu o výkone správy. V tomto prípade dochádza k zrušeniu nezákonného postupu pri založení SVB.
Nie je možné mať 2 správcov v jednom bytovom dome, ale je možné rozdeliť bytový dom stavebným konaním v určitých prípadoch a potom každý samostatný subjekt / bytový dom s vlastným súpisným číslom, má iného správcu.
Býva to, že vlastníci bytov v malých bytových domoch napr. so 4-6 bytmi a hlavne na vidieku, sa domnievajú, že sa ich povinnosť mať správu bytového domu netýka.
V spoločenstvách nie je vždy možné zabezpečiť si svojpomocne všetky činnosti, preto majú možnosť uzatvoriť mandátnu zmluvu na výkon niektorých činností s osobou oprávnenou.
Príklady bodov programu schôdze
Typické body programu schôdze môžu zahŕňať:
- Privítanie a zahájenie.
- Voľba predsedu valného zhromaždenia.
- Voľba zapisovateľa a overovateľa zápisnice.
- Správa predsedu výkonného výboru o činnosti, o technickom stave domu a opravách pri jeho údržbe za rok a úlohách na rok.
- Správa hospodára o hospodárení Spoločenstva, čerpanie rozpočtu za rok, informácie o vyúčtovaní za rok a návrh rozpočtu na rok.
- Správa predsedu DR o kontrolnej činnosti za rok.
- Voľba orgánov Spoločenstva - predseda, DR, poradný výbor predsedu zložený zo zástupcov jednotlivých vchodov.
- Schvaľovanie Dodatku k Zmluve dodatku Stanov podľa zmeny Zákona 182/1993 Z.z. novelou.
Ako na stavebné povolenie: aktuálne pravidlá a postupy
tags: #pozvanka #na #zhromazdenie #svb