Rozhodnutie o kúpe nehnuteľnosti prostredníctvom hypotekárneho úveru je jedným z najväčších finančných záväzkov v živote. V kombinácii so vstupom do manželstva vzniká množstvo právnych otázok týkajúcich sa vlastníctva a zodpovednosti za dlhy. Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) je právny inštitút, ktorý vzniká výlučne uzavretím manželstva a upravuje nakladanie s majetkom nadobudnutým počas trvania tohto zväzku.
Čo tvorí a čo netvorí BSM
Do BSM nepatria veci, ktoré využíva iba jeden z manželov (napr. osobné vybavenie) alebo majetok získaný z prostriedkov, ktoré mal jeden z partnerov našetrené pred svadbou. Rovnako sem nepatria dary a dedičstvá, pokiaľ neboli určené obom manželom. Záväzky súvisiace s majetkom, ktorý patrí len jednému z manželov (napr. hypotéka na byt kúpený pred sobášom), sú vedené výlučne na jeho meno.
Hypotéka pred uzavretím manželstva
Ak jeden z partnerov nadobudol nehnuteľnosť na hypotéku ešte pred svadbou, táto nehnuteľnosť zostáva v jeho výlučnom vlastníctve. Za hypotéku zodpovedá sám. Ak sa partneri rozhodli kúpiť byt spoločne pred svadbou, nehnuteľnosť nadobúdajú do podielového spoluvlastníctva (napr. 1/2 a 1/2) a voči banke vystupujú ako spoludlžníci. Ani po následnej svadbe táto nehnuteľnosť automaticky nespadá do BSM - naďalej ostáva v podielovom spoluvlastníctve.
Upozornenie: Aj keď manželia po svadbe splácajú úver na takúto nehnuteľnosť zo spoločných príjmov, nehnuteľnosť sa nestáva súčasťou BSM. Pri prípadnom rozvode sa však bude zohľadňovať suma splátok uhradených počas trvania BSM.
Hypotéka po uzavretí manželstva
Po svadbe sa nehnuteľnosť financovaná hypotékou štandardne stáva súčasťou BSM a obaja manželia sú dlžníkmi. Existujú však dve zákonné výnimky:
- Zúženie BSM: Manželia si môžu notárskou zápisnicou vopred zúžiť BSM a vylúčiť konkrétny majetok alebo záväzky z úveru zo spoločného vlastníctva.
- Zrušenie BSM: Súd môže na návrh jedného z manželov (napr. pri podnikaní) BSM zrušiť, čím sa majetok stáva podielovým alebo výlučným vlastníctvom.
Posudzovanie príjmu a podmienky bánk
Pri schvaľovaní úveru banky postupujú prísne. Z príjmu žiadateľov odpočítavajú:
- Životné minimum domácnosti.
- Povinnú rezervu vo výške 5 % z rozdielu medzi príjmom a životným minimom.
- Ukazovateľ schopnosti splácať úver (príjem po odpočtoch nesmie byť nižší ako súčet výdavkov a záväzkov).
Banky okrem toho sledujú LTV (Loan to Value), teda pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti, a preverujú schopnosť splácať aj v prípade zvýšenia úrokových sadzieb o 2 %.
Vysporiadanie hypotéky po rozvode
Zánikom manželstva zaniká aj BSM. Manželia majú tri možnosti vyporiadania:
- Dohoda bývalých manželov.
- Súdne rozhodnutie (ak k dohode nedôjde).
- Zákonné vyporiadanie (ak do 3 rokov od zániku manželstva nedôjde k inému vyporiadaniu).
Ak bola hypotéka spoločná, po rozvode ostávajú obaja exmanželia naďalej spoludlžníkmi, kým banka neschváli zmenu zmluvy (vyňatie jedného z dlžníkov). Táto zmena je podmienená dostatočnou výškou príjmu zostávajúceho dlžníka.
tags: #svadba #schvalovanie #hypoteky