Darovanie nehnuteľnosti: Postup, podmienky a právne aspekty

Nadobudnúť nehnuteľnosť môžete rôznymi spôsobmi, pričom darovanie nehnuteľnosti je jedným z najčastejších, najmä medzi príbuznými. Ide o bezodplatný prevod vlastníckeho práva k majetku. Hoci sa môže zdať jednoduché, môže priniesť aj ošemetné situácie a vyžaduje si pozornosť, presnosť a znalosť aktuálnych pravidiel. Darovanie je ideálnym riešením v prípadoch, keď chcete blízkym zabezpečiť bývanie, podporiť ich v životnej situácii, alebo jednoducho upraviť vlastnícke vzťahy v rámci rodiny.

Základná právna úprava problematiky je obsiahnutá predovšetkým v ustanoveniach Občianskeho zákonníka (ďalej len „OZ“) a zákona o prevode vlastníctva bytov a nebytových priestorov. Hoci je darovanie nehnuteľnosti ušľachtilý spôsob na prejavenie náklonnosti ku svojim blízkym, je dôležité poznať jeho pravidlá a povinnosti.

Čo je darovanie nehnuteľnosti?

Darovacia zmluva (donatio) je právny úkon, ktorým darca bezodplatne prevádza vlastnícke právo k veci alebo inej hodnote na obdarovaného a ten tento dar prijíma. Darovanie nehnuteľnosti sa deje medzi dvoma ľuďmi - darcom a obdarovaným. Občiansky zákonník popisuje darcu ako toho, kto daruje, a za dar nepožaduje peniaze ani nič iné. Na rozdiel od kúpnej zmluvy nejde o prevod za protihodnotu, ale o bezodplatný prevod. Základným zákonným znakom darovania je jeho bezodplatnosť, teda prevod vlastníctva nemôže byť podmienený žiadnym finančným alebo iným plnením. Poskytnutie daru nesmie byť plnením právnej povinnosti, ktorá by povinnému vyplývala zo zákona alebo z uzavretej zmluvy.

O darovaciu zmluvu nejde ani vtedy, ak darca požaduje za poskytnutie daru nejakú protislužbu, ktorá spočíva vo výkonoch alebo činnostiach, ani v prípade, keď darca požaduje zaplatenie podstatne zníženej ceny, ktorá sa rovná zlomku hodnoty vlastnícky prevádzanej veci. Kombinácia kúpnej a darovacej zmluvy je neprípustná.

Zmluvné strany a predmet darovania

Kto môže darovať a kto môže byť obdarovaný?

Darcom môže byť fyzická alebo právnická osoba, ktorá je právoplatným vlastníkom danej nehnuteľnosti a má plnú spôsobilosť na právne úkony. To znamená, že musí byť schopná slobodne a vedome prejaviť svoju vôľu darovať majetok. Na strane obdarovaného môže stáť rovnako fyzická alebo právnická osoba. Zákon neobmedzuje okruh osôb, ktorým je možné nehnuteľnosť darovať. Nehnuteľnosť možno darovať fyzickej ako aj právnickej osobe, štátu, nadácii, združeniu, dokonca aj maloletému dieťaťu (s určitými špecifikami).

Čo môže byť predmetom darovania?

Predmetom darovania môže byť akákoľvek nehnuteľnosť, ktorá je evidovaná v katastri nehnuteľností a je vo vlastníctve darcu. To zahŕňa pozemky, rodinné domy, byty, nebytové priestory (napríklad garáže, prevádzky), ako aj rozostavané stavby, ak sú už zapísané v katastri. Rovnako je možné darovať aj spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti - napríklad polovicu bytu, tretinu pozemku alebo inú presne určenú časť, ktorú má darca zapísanú na liste vlastníctva. Pamätať si treba, že darovať možno len nehnuteľnosť v osobnom vlastníctve alebo spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti. V prípade nehnuteľností možno napríklad darovať samostatne dom a samostatne pozemok, pretože obe veci sa považujú za samostatné.

Predmetom darovania môže byť aj vec, ktorá v čase uzavretia darovacej zmluvy ešte nie je vo vlastníctve darcu, ak sa darca zaviaže túto vec nadobudnúť a účinnosť darovacej zmluvy sa viaže na odkladaciu podmienku, ktorou je práve nadobudnutie vlastníctva darcom. V právnej teórii sa však objavujú aj názory, že takáto zmluva je absolútne neplatná podľa § 37 ods. 2 OZ, pretože v čase jej uzavretia je predmet plnenia nemožný.

Darovacia zmluva a jej náležitosti

Pri darovaní nehnuteľnosti musí mať darovacia zmluva písomnú podobu. Ústna dohoda o darovaní nehnuteľnosti je absolútne neplatná. Pre platnosť darovacej zmluvy je dôležité, aby bola vôľa oboch strán slobodná, vážna, určitá a zrozumiteľná.

Podstatné náležitosti darovacej zmluvy:

• Identifikácia zmluvných strán: Meno, priezvisko, rodné číslo (resp. dátum narodenia), trvalé bydlisko darcu a obdarovaného.
• Predmet daru: Presná identifikácia darovanej nehnuteľnosti. To zahŕňa druh nehnuteľnosti (napr. byt, dom, pozemok), jej popis (napr. súpisné číslo stavby, číslo vchodu, poschodia a bytu), číslo parcely, katastrálne územie.
• Prejav vôle: Prejav vôle darcu bezodplatne previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti na obdarovaného a prejav vôle obdarovaného tento dar prijať.
• Podpisy: Podpisy oboch zmluvných strán. Podpisy na zmluve musia byť úradne overené, napríklad notárom.

Darca je povinný pri ponuke daru upozorniť na vady, o ktorých vie. Ak má vec vady, na ktoré darca neupozornil, je obdarovaný oprávnený vec vrátiť. Cena daru v darovacej zmluve nie je povinnou náležitosťou, ale je vhodné uviesť znalecký posudok.

Darovanie nehnuteľnosti s vecným bremenom

Pri darovaní nehnuteľnosti je dôležité venovať pozornosť prípadným vecným bremenám, ktoré na nehnuteľnosti viaznu. Vecné bremeno obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti v prospech inej osoby alebo v prospech inej nehnuteľnosti (napr. doživotné užívacie právo). Darovacia zmluva by mala jasne špecifikovať, či sa nehnuteľnosť daruje aj s existujúcimi vecnými bremenami, alebo či sa darca zaväzuje tieto bremená pred darovaním zrušiť. Okrem vecných bremien môžu na nehnuteľnosti viaznuť aj iné obmedzenia vlastníckeho práva, ako napríklad záložné právo, exekúcia alebo predkupné právo.

Postup darovania nehnuteľnosti

1. Príprava darovacej zmluvy: Odporúča sa zveriť prípravu zmluvy odborníkovi - advokátovi alebo notárovi.
2. Podpísanie zmluvy: Zmluva sa podpíše v písomnej podobe. Podpisy musia byť úradne overené.
3. Podanie návrhu na vklad: Po podpísaní zmluvy je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor. K návrhu na vklad sa prikladá darovacia zmluva a prílohy, ak ich zákon vyžaduje.
4. Konanie na katastri: Katastrálny odbor preskúma predloženú zmluvu a návrh. Vlastnícke práva k nehnuteľnosti vám nevzniknú hneď po podpise zmluvy, ale až po zápise v katastri nehnuteľností. Katastrálny odbor doručí účastníkom konania (darca a obdarovaný) oznámenie o povolení vkladu. Až vkladom vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností dochádza k prevodu nehnuteľnosti na obdarovaného.
5. Daň z nehnuteľnosti: Po schválení návrhu na vklad sa obdarovaný stáva novým vlastníkom a má povinnosť podať priznanie k dani z nehnuteľností do 30 dní od právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu, najneskôr však do konca januára nasledujúceho roka. Pôvodný vlastník sa z tejto dane musí odhlásiť.

Špecifické prípady darovania

Darovanie nehnuteľnosti maloletému dieťaťu

Ak sa nehnuteľnosť daruje maloletému dieťaťu, je potrebný špecifický postup. Maloleté dieťa nemôže byť účastníkom právneho vzťahu - darovacej zmluvy, pričom musí byť zastúpené svojimi zákonnými zástupcami - rodičmi. Ak dôjde k stretnutiu záujmov zákonného zástupcu so záujmami zastúpeného (napríklad jeden z rodičov daruje dieťaťu nehnuteľnosť), ustanoví súd osobitného zástupcu (tzv. kolízneho opatrovníka).

Na nakladanie s majetkom maloletého, ak nejde o bežnú vec, je potrebné schválenie súdu. To znamená, že platnosť darovacej zmluvy maloletému dieťaťu je podmienená súhlasom súdu s týmto úkonom. Súd schváli právny úkon, ktorý urobil zákonný zástupca za maloletého, ak je to v záujme maloletého. Ak by takýto právny úkon nebol odsúhlasený súdom, bol by neplatný.

V prípade plnoletého dieťaťa alebo vnuka/vnučky, má táto osoba plnú spôsobilosť na právne úkony, preto nie je potrebné schvaľovať darovaciu zmluvu súdom.

Darovanie v kontexte dedenia (kolácia)

Darovanie majetku počas života jednému z dedičov má vplyv na následné dedenie a je korigované v rámci tzv. kolácie (§ 484 OZ). Pri dedení zo zákona sa dedičovi do jeho podielu započíta to, čo za života poručiteľa od neho bezplatne dostal, pokiaľ nejde o obvyklé darovania. Pri dedení zo závetu však započítanie prichádza do úvahy iba vtedy, ak ho poručiteľ výslovne nariadil vo svojom závete, prípadne ak by tým, že by sa započítanie nevykonalo, došlo k neodôvodnenému zvýhodneniu obdarovaného dediča na úkor neopomenuteľného dediča.

Dane a poplatky pri darovaní a následnom predaji

Daň z darovania

Dobrá správa! Pri darovaní nehnuteľnosti za ňu nemusíte platiť daň. Do konca roka 2023 podliehalo darovanie nehnuteľnosti dani z darovania. S účinnosťou od 1. januára 2024 však došlo k zrušeniu dane z darovania. Zákon o dani z príjmov oslobodzuje obdarovaného od dane z nehnuteľnosti nadobudnutej darom.

Daň z príjmu pri predaji darovanej nehnuteľnosti

Ak sa rozhodnete darovanú nehnuteľnosť predať, platia iné pravidlá. Keďže akýmkoľvek nadobudnutím nehnuteľnosti, aj darovaním, vzniká novému majiteľovi povinnosť podať daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti (nie z príjmov). Ak ste darovanú nehnuteľnosť vlastnili menej ako 5 rokov a predáte ju, budete z predaja platiť daň z príjmu. V takomto prípade ide o zdaniteľný príjem podľa zákona o dani z príjmov. Daň sa platí z rozdielu medzi predajnou cenou a daňovými výdavkami (tzv. "zisk").

Výška dane závisí od viacerých faktorov, napríklad od toho, či darca v čase darovania spĺňal podmienky na oslobodenie od dane. Ak darca vlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov pred darovaním, tak príjem z predaja by bol u neho oslobodený. V takom prípade si ako výdavok pri predaji môžete uplatniť cenu nehnuteľnosti zistenú znaleckým posudkom v čase darovania. Ak by príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania nebol oslobodený od dane z príjmov, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu.

Medzi ďalšie výdavky, ktoré si môžete uplatniť v prípade predaja darovanej nehnuteľnosti, patria napríklad náklady spojené s vypracovaním znaleckého posudku, poplatok za vypracovanie kúpnej zmluvy advokátom, správny poplatok za návrh na vklad do katastra nehnuteľností.

Z príjmu z predaja nehnuteľnosti sa platia aj zdravotné odvody vo výške 14 %.

Zrušenie darovania

Darovanie nehnuteľnosti je neodvolateľný právny úkon, avšak Občiansky zákonník upravuje situácie, kedy môže dôjsť k zrušeniu darovania, teda k jeho odvolaniu. Toto sa nemôže stať len tak, z rozmaru.

Odvolanie daru darcom

Darca môže chcieť darovanú nehnuteľnosť späť, ak obdarovaný hrubo porušuje dobré mravy. Musí ísť o vážne alebo opakované porušovanie voči darcovi alebo členom jeho rodiny, napríklad fyzické násilie, hrubé urážky alebo neposkytnutie potrebnej pomoci. Darca môže napísať obdarovanému písomnú výzvu na vrátenie daru, v ktorej popíše, kedy podľa neho došlo k porušeniu dobrých mravov. Okamihom doručenia výzvy na vrátenie veci obdarovanému zaniká darovací vzťah. Ak obdarovaný dar nevráti, tak sa darca môže obrátiť na súd.

Vrátenie daru obdarovaným

Darovanú nehnuteľnosť môže vrátiť aj obdarovaný, ak darca zatajil jej poškodenia a chyby. Darca je povinný obdarovaného o týchto chybách informovať pri ponuke daru, ale nemusí ich opravovať. Ak má vec vady, na ktoré darca neupozornil, je obdarovaný oprávnený vec vrátiť.

Ďalšie právne aspekty darovania

Disimulácia (predstieranie)

O disimuláciu ide v prípade, ak strany predstierajú uzatvorenie kúpnej zmluvy, hoci ide o prenechanie veci bezplatne (darovanie). Ak strany uzavreli simulovanú písomnú kúpnu zmluvu, ktorou chceli zastrieť darovanie nehnuteľnosti, bude aj darovacia zmluva neplatná, pretože nebola dodržaná zákonná písomná forma pre prevod nehnuteľnosti darovaním. Ak sa zastretý právny úkon simuluje preto, že je nedovolený (napr. je v rozpore so zákonom alebo dobrými mravmi), je neplatný.

Odporovateľnosť právneho úkonu

Odporovateľnými právnymi úkonmi sú konania dlžníka, ktorými sa ukracuje uspokojenie pohľadávok jeho veriteľov. Ak darca zmenší svoj majetok darovaním do tej miery, že tým znemožní alebo podstatne sťaží uspokojenie existujúcej a vymáhateľnej pohľadávky veriteľa, veriteľ je oprávnený podať žalobu na súd, ktorou sa bude domáhať určenia neúčinnosti takéhoto právneho úkonu. Odporovať možno právnym úkonom dlžníka vykonaným v období posledných troch rokov, ak boli urobené s úmyslom poškodiť veriteľa.

tags: #nehnutelnosti #ako #darcek